Gamle bygninger kan blive en vigtig del af fremtidens boligmarked

Danmark får brug for omkring 150.000 nye boliger frem mod 2040. En stor del af dem kan muligvis skabes ved at bruge de bygninger, der allerede står rundt om i landet.

Det viser et nyt vidensprojekt, som har undersøgt mulighederne for at omdanne ældre erhvervsbygninger, kontorer og velfærdsbygninger til boliger.

Ifølge projektet kan op mod 70.000 nye boliger skabes gennem renovering og ombygning. Alligevel bliver potentialet i de eksisterende bygninger ikke udnyttet fuldt ud i dag.

Nedrivning vælges ofte i stedet

Vidensprojektet hedder Investeringscasen for transformation af erhvervs-, kontor- og velfærdsbyggeri til bolig. Det er udviklet af Rambøll, Nykredit, Ejendomsselskabet Olav de Linde og statens ejendomsselskab Freja Ejendomme og støttet af Bevar Mere.

Projektet ser blandt andet på, hvorfor ombygning af eksisterende bygninger ofte taber til nedrivning og nybyggeri.

En af forklaringerne er, at det kan være sværere at beregne pris og risiko ved at omdanne en ældre bygning end ved at bygge nyt. Tidsforbrug, kommunal sagsbehandling og uforudsete forhold i bygningen kan få stor betydning for økonomien.

Ifølge projektet kan bare ét ekstra år i byggesagsbehandlingen koste et projekt flere millioner kroner i blandt andet driftsomkostninger, tabt leje og byggelånsrenter.

Størst potentiale i de store byer

Geografien spiller også en stor rolle. Projektet peger på, at der er størst økonomisk potentiale i og omkring Storkøbenhavn samt i udvalgte dele af Aarhus, Odense og Aalborg, hvor boligpriser og lejeniveauer er højere.

I Aarhus er det tidligere Aarhus Kommunehospital et eksempel på en større omdannelse. Her bliver de oprindelige bygninger fra 1930’erne og 1950’erne ombygget og renoveret til blandt andet forskningsfaciliteter og studieboliger som en del af Universitetsbyen.

Stramme krav gør projekter dyrere

En central udfordring er ifølge projektet de nuværende bygningskrav. Ældre bygninger skal i praksis ofte leve op til næsten samme krav som nybyggeri, og det gør ombygninger mere komplekse og dyrere.

Derfor peger projektet på behovet for tidligere afklaring af usikkerheder, mere effektive og forudsigelige processer samt bedre økonomiske rammer.

Det kan eksempelvis være fast-track for transformationssager, tidlig sagsbehandling, lavere byggesagsgebyrer, skattelempelser og justeringer af moms i udviklingsperioden.

Ny model skal hjælpe projekter på vej

Som en del af projektet er der udviklet en såkaldt BEVAR-model. Den skal gøre det lettere tidligt at vurdere, om et projekt kan lade sig gøre.

Modellen ser blandt andet på byggetekniske forhold, forurening, efterspørgsel, arealudnyttelse og rammerne for sagsbehandling.

“Transformation af eksisterende bygninger kan kun for alvor skaleres, hvis vi som branche bliver klogere på de barrierer og usikkerheder, der står i vejen i dag. I Rambøll har vi i årevis arbejdet målrettet for at skabe grundlaget for transformation med afsæt i klimadagsordenen og en totaløkonomisk betragtning. Men skal vi flytte investeringer fra nybyggeri til transformation og genbrug i større skala, kræver det, at investeringscasen bliver både mere gennemsigtig og mere attraktiv. Netop derfor har projektet her været en vigtig mulighed for at gå i dybden med, hvordan vi får det til at ske i praksis,” siger Ronni Holm Dam, direktør for Byggeri, Rambøll.

Kan mindske boligmangel og klimaaftryk

Hos Freja Ejendomme, der udvikler og sælger statens og regionernes ejendomme, ser man også store muligheder i at bruge den eksisterende bygningsmasse bedre.

“Vi er meget glade for at have været en del af dette vidensprojekt. Transformation står højt på Frejas agenda og det er et meget stort fokusområde i blandt andet to af vores største udviklingsprojekter – Jernbanebyen i København og nuværende OUH i Odense. Bevar Mere spiller en vigtig rolle i forhold til at skubbe til udviklingen og der er ingen tvivl om, at der er store gevinster ved at fokusere på transformation af vores eksisterende bygningsmasse – både i forhold til boligmangel og reduceret klimaaftryk,” siger Christina Jørgensen, administrerende direktør i Freja Ejendomme.

Ifølge projektet kan omdannelse af ældre bygninger dermed både blive et svar på boligbehovet og en måde at reducere klimaaftrykket fra byggeriet på.